京建发〔2024〕182号

各区住房城乡（市）建设委（房管局），各相关单元：

　　为落实《PA视讯市都市更新条例》，加速推进我市都市更新事情，现将《PA视讯市都市更新实施方案体例事情指南（试行）》印发给你们，请结合实际认真抓好落实。

PA视讯市住房和城乡建设委员会　　　　

2024年5月21日　　

PA视讯市都市更新实施方案体例事情指南（试行）

　　为落实《PA视讯市都市更新条例》（以下简称《条例》），明确都市更新实施方案的体例内容和技术要求，增强对实施方案体例事情的指导，制定本指南。

　　一、适用规模

　　都市更新实施方案由统筹主体、实施主体依据相关领土空间计划、种种行业计划和项目更新需要体例，是推动实现存量空间资源高效利用和都市功效提升的综合性方案，用于指导都市更新项目有序实施，具体包罗更新内容及方式、计划条件、实施计划、资金测算、运营治理等内容。

　　以下都市更新项目的实施方案，可参考本指南体例：

　　1.区域综合性都市更新项目；

　　2.涉及用地功效、修建规模、修建高度调整，土地用途转换、土地利用方式改变、使用五年过渡期政策、业态和经营方式发生重大变化等情形的；

　　3.涉及公共利益、公共宁静的；

　　4.其他由区人民政府确定需要体例实施方案的项目。

　　二、体例原则

　　1.分类引导、按需深化。实施方案应体现差异类型都市更新项目的特点，切合都市更新各专业技术导则中的更新导向和技术尺度要求。各行业主管部门制定的更新导则是实施方案体例的重要依据。

　　2.分区指导、流程优化。勉励各区研究制定适应本区都市更新事情体系和项目特点的实施方案体例指南，进一步细化体例要求。

　　3.民生优先、共治共享。优先保障公共宁静、公共利益、群众急难愁盼等情形，勉励多方配合加入，保障各方正当权益。

　　4.政府引导、市场运作。坚持有为政府和有效市场相结合，以项目实际需要为出发点，充实引发市场活力、调动主体积极性。

　　三、实施方案体例

　　（一）主要内容和相关技术要求

　　实施方案主要包罗用地计划条件、修建设计与革新方案、土地利用方式、未挂号修建处置惩罚、项目实施部署、资金测算、运营治理等内容，以及凭据项目特点增加的内容及附件。实施方案相关内容应到达开展成本测算，并可指导体例建设工程设计方案的深度。

　　实施方案接纳模块化体例，统筹主体、实施主体按需选取相应模块。

　　1.项目基本信息

　　项目实施规模与实施方式。明确都市更新项目类型、项目名称、统筹主体、实施主体、革新方式、革新模式、革新规模、用地面积等。

　　涉及存在重大宁静隐患、居住情况差、市政基础设施单薄、严重影响历史风貌以及现有土地用途、修建物使用功效、工业结构不适应经济社会生长等情况的项目应说明基本情况。

　　2.前期评估视察

　　前期评估视察事情主要包罗现状情况视察、更新需求征询等。

　　（1）现状情况视察

　　收集土地、修建权证、施工、竣工等资料，按需开展现状修建和地下管线视察，分类梳理存量资源（包罗土地、衡宇等）的漫衍、功效、规模、权属、使用情况等信息；工业用地需进行利用效率评价；按需开展衡宇修建性能检测评估、消防宁静评估、历史文化资源视察评估。

　　（2）更新需求征询

　　统筹主体、实施主体在体例历程中应当与相关物业权利人进行充实协商，征询利害关系人的意见，将相应结果纳入实施方案。

　　3.功效定位

　　凭据领土空间计划、都市更新专项计划及其他相关计划，结合区域功效定位和物业权利人更新需求，确定项目的功效定位。

　　4.计划方案

　　凭据前期评估视察与功效定位，结合计划、建设、运营治理需求，制定项目计划方案。具体包罗：

　　（1）用地计划指标

　　确定用地规模与面积、用地性质、修建规模、修建高度、退线要求等内容，涉及多种功效业态的，应明确种种功效相应的修建规模，各项指标应与控制性详细计划主导功效分区、土地用途、修建功效兼容混淆、修建规模管控等要求相衔接。涉及修建规模增加的，应在切合上位计划的前提下论证修建规模的合理性，并明确在项目实施阶段可优化的内容和幅度。

　　（2）分类重点体例

　　凭据更新项目内容，明确重点体例内容和要求：

　　涉及平房院落更新的，实施方案应明确规模、主要内容、资金筹措方式、腾退利用等相关内容。

　　涉及老旧小区革新的，重点开展住宅更新修建设计、公共情况整治、配套设施挖潜、适老化革新、无障碍情况建设等研究，应凭据小区现状和居民需求核算配套设施，勉励通过嵌入式服务设施建设方式增补种种设施短板。

　　涉及老旧厂房类项目加层革新的，应提供相应可行性研究（切合规范要求、保障宁静）及具体设计方案。

　　涉及老旧低效楼宇更新的，实施方案应开展修建宁静、抗震宁静评估事情，更新后应切合相关修建节能尺度。

　　涉及低效工业园区更新的，实施方案重点开展工业生长、工业准入指引、资源利用效率评价、低效用地退出等研究，明确工业类型、投资强度、产出效率、创新能力、节能环保等要求。

　　（3）公共服务设施、市政交通基础设施和宁静设施配置要求

　　按要求增补街区配套公共服务设施、市政交通基础设施、宁静设施短板，明确项目规模内种种设施的类型、规模、位置等内容。重点开展服务设施分时利用、资源共享、弹性转换等提升利用效率相关专题研究。统筹与红线外种种市政场站、管线的衔接方式。

　　（4）交通组织方案

　　明确项目规模内机动车、人行、静态交通的组织与结构，门路红线、地块收支口、交通设施与公共通道的位置、衔接关系等内容。开展轨道站点一体化、停车需求测算与计划、慢行系统设计等综合交通研究。

　　（5）水务设施革新

　　涉及河流、水源井等水务相关设施的，应对水务要素的现状和计划要求进行分析，提出革新目标、尺度和革新方案。

　　（6）地下空间利用

　　明确地下空间建设规模、功效、规模、连通性、运营治理等内容。

　　（7）历史文化遗产掩护

　　落实历史文化遗产掩护要求，明确项目规模内不行移动文物、历史修建、历史文化街区、古树名木等掩护和合理利用要求。

　　（8）其他要求

　　位于重点地域或重要项目实施更新涉及首都计划重大事项的，应征求相关部门意见。

　　5.修建设计方案

　　明确修建革新方式，确定平面结构、立面方案，提出内部革新装修、修建结构、消防工程、绿色修建、智能化提升等设计战略。

　　6.土地利用方式

　　明确项目的具体土地利用方式。接纳协议方式配置国有建设用地的，需明确相应实施路径。接纳有偿方式配置国有建设用地的，需明确相应土地价款的估算及缴纳方式。涉及延长土地使用年限的，应在方案中明确。

　　项目实施规模内插花地、边角地统一纳入更新实施的，需明确相关用地的土地用途与使用权配置方式。

　　使用过渡期政策的，应在方案中明确相应条件。

　　7.未挂号修建物处置惩罚

　　涉及已取得土地和计划审批手续的修建物，以及经认定不涉及违反执法划定的无审批手续、审批手续不全或者现状与原审批不符的修建，在实施方案中应当提出相关手续治理路径，实现更新后权属清楚、界址清晰、面积准确。

　　8.资金方案

　　明确项目资金筹措方式、投融资方案等情况，分析财政投资回报与收益平衡情况，明确项目经营性收益与其他收益来源。

　　涉及政府资金支持及税费优惠的，应凭据差异项目类型、资金需求、成本收益指标和治理要求，明确政府资金及税费优惠等具体事项。

　　涉及政府投资的，应开展综合效益分析评估，可包罗政策可行性分析、经济可行性分析、社会效益分析以及风险影响评价等内容。

　　9.工业业态及运营治理

　　明确项目功效、工业筹谋、运营维护治理、经营绩效、自持要求等。涉及工业升级的项目，应深化工业筹谋内容，明确招商偏向及储蓄项目，细化项目运营等内容；凭据区政府有关划定，签订履约羁系协议，明确各方权利义务、羁系要求以及违约的处置方式。

　　明确公共服务设施、市政交通基础设施和宁静设施、公共空间等建设、移交、运营治理相关要求。

　　10.建设时序

　　应在遵循公共利益优先及利益平衡原则下，明确项目的分期实施时序及资金部署。做好与周边门路施工和地下管线建设的衔接。

　　拟定项目实施部署的组织治理机制，明确各环节的主要卖力单元及具体职责，确保项目按计划实施。

　　11.协商表决情况

　　结合项目需要，涉及配合决定事项的，实施方案需说明已经物业权利人协商一致或依法表决形成决议的情况。

　　（二）结果组成

　　实施方案的结果包罗文本、附表、图纸和附件。文本为实施方案的详细说明，附表包罗土地用途现状和计划平衡表、项目经济技术指标表等。图纸包罗各专业现状图与计划图，现状图包罗土地利用、修建结构、产权花样漫衍，计划图包罗总平面图、功效业态组织漫衍、实施效果示意等。

　　附件包罗以下内容：

　　1.前期评估事情情况，包罗现状评估、更新意愿征询以及项目功效定位。

　　2.对于统筹主体、实施主体不是权属主体的，应提供更新实施的授权说明。

　　3.接纳消防性能化要领进行设计、开展特殊消防设计情形的专家评审意见。

　　4.涉及配合表决事项的，物业权利人对实施方案相关内容的协商表决情况。

　　5.专家评审意见采信情况表。

　　四、实施期限

　　本指南自2024年9月10日起施行，有效期3年。