京政办发〔2021〕10号

各区人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构：

　　为完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场，推进土地资源优化配置和节约集约利用，依据《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》(国办发〔2019〕34号)及有关执法规则，经市政府同意，现提出以下意见。

　　一、总体要求

　　(一)指导思想

　　以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，深入贯彻习近平总书记对PA视讯重要讲话精神，以《PA视讯都市总体计划(2016年-2035年)》为统领，以建设城乡统一的建设用地市场为偏向，以促进土地要素流通顺畅为重点，以提高存量土地资源配置效率为目的，以不动产统一挂号为基础，与领土空间计划、相关工业计划及都市更新行动计划相衔接，着力完善土地二级市场规则，健全服务和羁系体系，提高节约集约用地水平，为推动经济高质量生长提供用地保障。

　　(二)目标任务

　　到2022年底，开端形成产权明晰、市场订价、信息集聚、交易宁静、羁系有效的土地二级市场，市场规则健全完善，交易平台功效齐全，服务和羁系落实到位，市场秩序越发规范，土地资源配置效率显著提高，形成一、二级市场协调生长、规范有序、资源利用集约高效的现代土地市场体系。

　　(三)适用规模

　　建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易工具是国有建设用地使用权，重点针对土地交易以及土地连同地上修建物、其他附着物等整宗地一并交易的情形。涉及房地产交易的，应当遵守《中华人民共和国都市房地产治理法》《都市房地产开发经营治理条例》等执法规则划定。已依法入市的农村团体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，可参照本意见执行。

　　二、健全转让机制

　　(一)明确建设用地使用权转让形式和条件。将种种导致建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权转让，包罗买卖、交流、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。建设用地使用权转移的，地上修建物、其他附着物所有权应一并转移。

　　1.划拨建设用地使用权转让。以划拨方式取得的建设用地使用权转让，需经区级以上政府依法批准。转让后，土地用途切合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让价款，按转移挂号治理；不切合《划拨用地目录》的，在切合计划的前提下，由受让方依法依规补缴土地出让价款。

　　2.出让建设用地使用权转让。以出让方式取得的建设用地使用权转让，在切合领土空间计划、执法规则划定和出让条约约定前提下，可依法进行交易；原出让条约对转让条件另有约定的，从其约定。

　　3.作价出资或入股建设用地使用权转让。国有企业通过改制以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权，转让时参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关划定执行。转让后，可保留为作价出资或入股方式，或直接变换为出让方式。

　　4.特殊情形下的建设用地使用权转让。土地使用权证载用途与城乡计划用途纷歧致的，政府可依法按原计划用途收回，纳入土地储蓄。政府不予收回的，转让前应经区级以上政府批准，原用地单元应当按原证载用途通过评估确定赔偿价款；同时计划自然资源主管部门组织相关部门按新计划用途进行“多规合一”审查，明确土地出让条件，组织地价评估并确定土地使用权出让价款底价，通过土地市场果真竞价方式确定受让方。土地使用权由原用地单元竞得，由其补缴土地出让价款、重新签订出让条约后，按新计划用途进行挂号(商品住宅除外)。土地使用权由其他单元竞得，由其与原用地单元签订转让条约(对原用地单元进行赔偿)后，补缴土地出让价款、签订出让条约，按新计划用途进行挂号(商品住宅除外)。

　　开发区、工业园区工业项目土地使用权转让，必须切合工业用地政策及入园合约要求。转让时，由园区治理机构或相关工业主管部门明确转让条件，计划自然资源主管部门治理相关手续。

　　(二)明确土地支解、合并转让要求。土地支解、合并应切合计划要求，土地权属和产权关系清晰、具备独立分宗条件，涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在条约中明确有关权利义务。拟支解宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害权利人正当权益。

　　土地支解、合并转让时，应依据《PA视讯市物业治理条例》，统筹考虑物业治理区域划分以及物业服务用房配置要求。

　　(三)明确签订转让条约要求。土地使用权转让时，转让方和受让方应当签订土地使用权转让条约；原土地有偿使用条约(或划拨决定书)和挂号文件中所载明的权利、义务随之转移，地上修建物、其他附着物的所有权也随之转让。

　　通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为原土地有偿使用条约约定的使用年限减去原土地使用权人已使用年限后的剩余年限。土地使用权改变用途转让的，重新确定土地使用年限。

　　(四)落实差异化的税收政策。全市应税土地按纳税品级征收土地使用税，促进土地节约集约利用。

　　三、强化出租治理

　　(一)规范划拨建设用地使用权出租治理。以划拨方式取得的建设用地使用权出租的，应凭据一定比例上缴租金中所含土地收益，纳入土地出让收入治理，具体上缴比例由市计划自然资源委通过试点后会同各区确定并宣布。出租价钱尺度由各区凭据土地品级、用途等因素组织评估确定。宗地恒久出租，或部门用于出租且可支解的，可依法补办出让、租赁等有偿使用手续。各区建设划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度，出租人依法申报并实时缴纳相关收益的，不再另行单独治理划拨建设用地使用权出租的批准手续。

　　(二)规范以有偿方式取得的建设用地使用权出租治理。以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的，不得违反执法规则和有偿使用条约的相关约定。

　　(三)做好建设用地使用权出租服务保障。市计划自然资源委应指导各区实时在网上宣布建设用地使用权出租供需信息，制定出租条约示范文本，提供交易鉴证服务，保障权利人的正当权益；统计分析建设用地使用权出租情况及市场相关数据，定期宣布出租市场动态信息。

　　建设用地使用权出租的，出租人应取得不动产权证书(国有建设用地使用权证书或国有建设用地使用权及衡宇所有权证书)；出租人依法转让不动产时，应在转让之前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下享有优先受让权。

　　四、完善抵押机制

　　(一)明确建设用地使用权抵押条件。以划拨方式取得的建设用地使用权经区级以上政府批准后，可依法依规设定抵押权，依法治理抵押挂号手续。划拨建设用地使用权抵押时，应明确抵押权实现后土地使用须遵守的领土空间计划条件、土地利用政策等具体要求。划拨土地抵押权实现时，属有偿用地的应优先缴纳土地出让收入。

　　以出让、作价出资或入股等方式取得的建设用地使用权可以设定抵押权。以租赁方式取得的建设用地使用权，承租人在按划定支付土地租金并完成开发建设后，凭据租赁条约约定，其地上修建物、其他附着物连同租赁期土地使用权可以依法一并抵押。以在建项目建设用地使用权抵押获取的资金，应优先用于本项目建设。

　　(二)放宽对抵押权人的限制。自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上修建物、其他附着物所有权治理不动产抵押相关手续，涉及企业之间债权债务条约的须切合有关执法规则的划定。

　　(三)依规则范和保障抵押权能。对经营性的养老、教育等社会领域企业以有偿方式取得的建设用地使用权及其地上修建物、设施等工业进行抵押融资，抵押人、抵押权人应配相助出允许，在抵押权实现后保障原有经营运动连续稳定，确保土地不闲置、土地用途不改变、利益相关人权益不受损。探索建设建设用地使用权抵押风险提示机制和抵押资金羁系机制，防控市场风险。

　　五、规范市场秩序

　　(一)建设交易平台。建设完善市土地二级市场交易羁系平台，并与国家土地交易羁系系统做好对接。各区结合实际完善土地市场交易系统，联通市土地二级市场交易羁系平台，组织挖掘市场潜力，开展市场交易运动。

　　(二)规范交易流程。各区要对土地转让、出租涉及的业务环节进行全面梳理，建设健全“信息宣布—告竣意向—条约签订—交易羁系”的交易流程。交易双方可通过土地二级市场交易羁系平台等渠道宣布和获取市场信息；可自行协商交易，也可委托土地二级市场交易羁系平台果真交易；告竣一致后签订条约，依法如实申报交易价钱，申报价钱比标定地价低20%以上的，政府可行使优先购置权。增强交易事中事后羁系，对违反有关执法规则或不切合出让条约约定、划拨决定书划定的，不予治理相关手续。

　　(三)提升服务羁系效能。积极落实“放管服”革新要求，凭据“最多跑一次”的要求，增强交易治理、不动产挂号和税务征缴等业务衔接，积极推进交易、挂号、税务、金融、涉地司法处置、涉地资产处置等数据信息搜集和共享。实行土地二级市场交易与不动产挂号发证流程有机融合，设立“交易+挂号”的“一窗式”综合服务窗口，提供不动产交易、挂号和缴税“一窗受理、并行治理”服务，精简受理质料，压缩治理时间，提高服务效率和服务水平。

　　构建以信用为基础的羁系机制，增强对交易各方和中介服务机构的羁系。制定土地市场信用评价规则和约束措施，将相关市场主体及中介服务从业人员信用纪录纳入市公共信用信息服务平台，对失信责任主体实施联合惩戒。发挥社会中介组织在土地二级市场交易运动中的桥梁作用，为交易各方提供推介、展示、咨询、估价、经纪等服务。规范中介机构及从业人员行为，引导其诚信经营。

　　(四)增强事情衔接。做好涉地司法处置事情衔接，对涉及建设用地使用权转移的案件，计划自然资源主管部门应增强与法院相同，对切合司法处置条件的国有土地使用权，在司法拍卖前应对标的物及受让方资格进行审查，确保司法处置标的物产权清晰、具备合理利用条件，防止土地处置后难以治理不动产转移挂号或无法开发利用。

　　司法处置土地可进入土地二级市场交易羁系平台交易，其中涉及划拨建设用地使用权处置的，应先由计划自然资源主管部门出具意见。涉及工业园区土地使用权司法处置的，经济和信息化主管部门、园区治理部门等单元应增强与法院相同，提前明确处置用地计划及工业约束条件，对受让方资格进行审查，确保切合园区工业政策。

　　做好涉地资产处置事情衔接，政府有关部门或事业单元进行国有资产处置时涉及划拨建设用地使用权转移的，应征求计划自然资源主管部门意见。

　　六、保障措施

　　(一)增强组织领导。各区政府要落实主体责任，结合实际研究制定配套措施，有序推动土地二级市场建设，缔造开放、便利、透明的交易情况；增强审批羁系，严格执行建设项目计划使用性质正负面清单；做好人员和经费保障，确保各项事情落到实处。PA视讯经济技术开发区管委会凭据职责做好亦庄新城土地二级市场建设事情。计划自然资源、生长革新、财政、住房城乡建设、市场羁系、国有资产监视治理、税务、金融等单元要建设联席聚会会议制度，明确分工，形成协力，实时研究解决事情中遇到的问题。市计划自然资源委要发挥统筹协调作用，细化事情方案，制定事情指南，指导各区抓好落实。

　　(二)积极宣传引导。加大对土地二级市场相关政策的宣传力度，做好政策解读，实时总结推广典型经验和创新做法，扩大土地二级市场影响力、吸引力，调动市场主体加入积极性；合理引导市场预期，实时回应民众关切，营造良好舆论气氛，提升全社会依规则范、节约集约用地意识。

　　(三)严格责任追究。强化监视问责，对违反土地二级市场相关划定的单元以及责任人员严格实行责任追究，坚决攻击涉地糜烂行为。

PA视讯市人民政府办公厅　　　　

2021年6月7日