京技管发〔2024〕18号

工委、管委会各机构、各街道、通州区、大兴区各相关镇：

　　现将《亦庄新城工业用地（类）项目都市更新实施细则（试行）》印发给你们，请结合实际认真贯彻落实。

PA视讯经济技术开发区治理委员会　　　　

2024年7月25日　　

亦庄新城工业用地（类）项目都市更新实施细则（试行）

第一章 总则

　　第一条【总体目标】为落实《PA视讯市人民政府关于实施都市更新行动的指导意见》和《PA视讯市都市更新行动计划（2021—2025年）》要求，依据《PA视讯市都市更新条例》（PA视讯市人民代表大会常务委员会通告〔十五届〕第88号）《老旧厂房更新革新实施细则》《亦庄新城都市更新实施措施》，制定本细则。

　　第二条【适用规模】本细则适用于亦庄新城225平方公里规模内的存量工业用地（类）项目的利用事情。

　　本细则所指工业用地（类）都市更新，是通过工业更新或空间形态优化等方式，实现对工业用地上的存量工业空间资源提质增效。

　　第三条【基本原则】开展都市更新运动，遵循以下基本原则：

　　坚持计划引领，有机更新。以都市总体计划、分区计划、街区控制性详细计划为依据，按计划确定土地用途，实现提质增效和高效利用。有序推进区域内都市更新事情，发挥管委会对于都市更新项目的全周期管控作用，高质量盘活存量工业用地。

　　坚持工业先行，规范用途。工业用地是亦庄新城生长高精尖工业的要害性要素，以“工业用地工业用途”“先有工业后有更新”的原则推动存量工业用地高起点、高尺度循环利用，建设指标向切合亦庄新城工业定位的重点项目倾斜。重点生长新工业、新业态，聚集创新资源、培育新型工业，打造具有“亦庄特色”的都市更新模式。

　　坚持以人为本，产城融合。允许通过都市更新完善生发生活配套、增补公共服务设施、补齐都市功效短板，提升街区活力和文化气氛。勉励推动区域性综合更新，推动空间革新与街区功效提升同步计划、同步建设、同步使用，勉励项目主动加入所在区域市政门路优化革新计划。

　　坚持数智赋能，绿色生长。勉励开放园区、生态园区、智慧园区建设，提高智慧治理水平。立足“双碳目标”，融入绿色生长理念，勉励低碳、零碳项目建设，推广装配式修建，推动工业用地（类）项目更新凭据绿色工业修建尺度进行修建革新。

第二章 都市更新类型

　　第四条【收储、回购】原项目无法继续实施的，土地使用权人向管委会申请，经管委会同意后，可以凭据管委会要求以合理的评估价钱对土地使用权人资产进行收购，以实现盘活和再利用。涉法涉诉、恒久停工类项目，勉励通过市场化收购方式进行盘活，经管委会同意后签订回购协议或转让协议等相关协议。

　　第五条【自主升级、整体出租】土地使用权人可通过工业升级或拆除重建、空间革新进行自主升级，或者将项目整体出租利用。经管委会同意后与工业主管部门签订相关经济相助协议。

　　第六条【特色工业园区】原使用方式为土地使用权人自用，可申请转型为特色工业园区对外出租经营。特色工业园区包罗工业厂房、研发办公、孵化器、加速器等。

　　（1）存量用地上的工业厂房确保生产用途，凭据修建形态提出特色园区工业偏向，允许利用项目中的部门空间开展都市更新事情，储蓄项目应切合经开区工业业态。获得都市更新批复后，空置工业空间纳入经开区工业空间储蓄库，在园区自主招商的同时，优先部署优质工业项目。

　　（2）对于工业用地内现状修建为研发楼、综合楼等非生产空间的，可凭据《PA视讯市建设用地功效混淆使用指导意见（试行）》（京规自发〔2023〕313号），通过补缴地价款，由M1一类工业用地调整为M4工业研发用地，可直接到市场羁系部门治理市场主体挂号，具体行业类别适用国家、PA视讯市及经开区关于工业用地治理的有关政策要求。也可凭据《亦庄新城创新孵化载体认定治理措施》（京技管发〔2023〕8号）和《亦庄新城创新孵化载体奖励支持实施细则》（京技管发〔2023〕9号）申请孵化器、加速器，并获得相应政策支持。

　　此类项目经管委会同意后签订《都市更新协议》，运营期纳入经开区园区治理，土地使用权人和运营单元应严格履行主体责任。计划战略留白用地，勉励接纳微更新方式。

第三章 都市更新要求

　　第七条【规范工业用地治理】如存在擅自将工业用地用于公寓、酒店导致改变计划用途的情形，或被认定为违法建设等违反经开区工业用地治理要求的情形，坚持先治理、再更新，与“疏解整治促提升”事情相衔接。

　　第八条【精准投放容积率】管委会结合工业需求精准投放容积率，经济指标要求相应提高。对于通过招拍挂方式取得工业用地使用权的项目，原土地使用权出让条约及增补协议相关条件履行完毕后，可申请提高容积率。此类项目可不缴纳土地出让金。

　　第九条【使用权移交】申请容积率提高的、及申请调整用地功效的项目，土地使用权人应按计划向管委会无偿移交一定比例的衡宇使用权，用于增补街区功效短板。

　　第十条【申请配套】允许增加生发生活配套，项目应确保项目以工业生产为主体功效，用地内生产厂房、库房、车间等生产类功效修建规模占比不应低于地上总修建规模的70%，其他工业用途和生活配套设施比例不应凌驾地上总修建规模的30%，其中，可配建或申请地上修建规模不凌驾地上总修建规模的15%的面积作为办公室、聚会会议室、培训室、展厅、宿舍、食堂、健身房、图书馆等配套类用房，凭据稳定换用地性质进行审批。

　　勉励都市更新项目凭据街区计划及工业需求，凭据PA视讯市计划和自然资源委员会《PA视讯市建设用地功效混淆使用指导意见（试行）》（京规自发〔2023〕313号）中的划定进行功效混淆，功效混淆后地价款补缴事项，凭据PA视讯市计划和自然资源委员会对于都市更新项目土地价款补缴规则实施。

　　第十一条【涉及都市更新项目转让】经管委会同意在《都市更新协议》期内转让的都市更新项目，应凭据管委会要求重新签订新《都市更新协议》。

　　工业用地都市更新项目股权转让或变换，涉及土地使用权人变化的，凭据相关土地利用协议及《都市更新协议》执行。

　　第十二条【新扩区域过渡期】亦庄新城新扩区域内工业用地手续齐全的存量项目，经征求属地（街镇）意见后，设置过渡期，管委会评估后，可在过渡期内保留原用途。

第四章 都市更新事情法式

　　第十三条【事情流程】工业用地都市更新流程分为浅易流程和全流程。其中自主升级、整体出租，及已经认定的孵化器和加速器项目适用于浅易流程，与管委会签订经济相助协议或约定考核方式后，与管委会指定的区国有企业签订土地利用相关协议，获得管委会的都市更新批复。其他类都市更新项目适用于全流程。

　　第十四条【体例都市更新方案、方案审核流程】土地使用权人或经土地使用权人授权的主体可向管委会提交都市更新申请、《都市更新方案》。《都市更新方案》需明确更新规模、内容、方式以及修建规模、使用功效、设计方案、建设计划、土地取得方式、市政基础设施建设、成本测算、资金筹措方式、运营治理模式、产权治理等内容，及应当明确的其他事项（包罗但不限于产出效益、资金来源和使用计划，工业园区项目还包罗园区工业定位、签订相助意向的储蓄项目、治理团队、运营思路、招商及实施计划等）。

　　项目涉及对存量土地新建续建，对存量修建物拆除重建、续建、革新、增加容积率，申请增加配套面积的，应同步提交项目建设方案。

　　管委会对《都市更新方案》进行审核，经管委会同意后发放《都市更新方案批复意见书》，并签订《都市更新协议》。新扩区域项目转型园区经营需要先征求属地（街镇）意见后报管委会审核。

　　涉及国家和PA视讯市重点项目、跨行政区域项目、涉密项目等重大项目的，应当报PA视讯市人民政府批准。

　　第十五条【入库治理】建设区级都市更新项目库，实行都市更新项目常态申报和动态调整机制，由都市更新项目土地使用权人，或者实施单元统筹主体向管委会申报，经同意后纳入项目库。

　　第十六条【履约监视】都市更新项目涉及下列情形的，应凭据管委会要求签订土地利用相关协议，明确约定土地利用相关事宜及相关违约责任：（1）通过市场化方式收购的工业项目，（2）原使用方式为土地使用权人自用申请转型为特色工业园区的工业项目，（3）申请增加配套设施用房面积或调整配套设施用房用途的工业项目，（4）涉及提升容积率的工业项目。

　　都市更新项目土地使用权人进行资产转让的，转让前未签订土地利用相关协议的，受让人应凭据管委会要求签订土地利用相关协议。

　　第十七条【相关手续治理】都市更新项目实施主体依据《都市更新方案批复意见书》申请治理投资、计划、建设等行政许可或者存案，由各主管部门依法治理。切合本市浅易低风险工程建设项目要求的，凭据相关浅易法式治理。

　　绿地率、人防工程、修建退线、修建间距、日照时间、机动车停车数量、及消防技术尺度等相关指标审批凭据《PA视讯市都市更新条例》划定执行。

　　第十八条【工业准入及工商挂号】都市更新项目批复后，引入工业业态应切合《PA视讯市新增工业的禁止和限制目录》（京政办发〔2022〕5号）《建设项目计划使用性质正面和负面清单》（市计划领土发〔2018〕88号），由审批部门予以治理工商、税务、统计挂号等。

　　第十九条【公共服务设施移交】《都市更新协议》中约定公共服务设施移交管委会的，同步治理公共服务设施移交手续。

第五章 评估与治理

　　第二十条【定期调治】在都市更新项目实施运营期间，实行定期调治。由管委会定期调治都市更新项目建设和经营情况，相关部门凭据调治机制开展事情。

　　第二十一条【定期评估】管委会每年对都市更新实施效果开展评估事情，体例都市更新事情评估分析陈诉。

　　管委会各成员单元以年度评估结果促进都市更新事情开展，各成员部门凭据职能，依据支持工业生长、园区治理相关政策和尺度进行激励。

　　第二十二条【激励、预警及退出机制】支持切合要求的都市更新项目申请市级政策，享受收费、税收等优惠政策。

　　履约期间未到达《都市更新协议》约定目标的都市更新项目，要进行督促预警，增强服务指导，加大优质项目对接。

　　履约期间，如泛起违反协议约定情形，将凭据协议约定追究违约责任。

　　第二十三条【违约责任】都市更新项目应严格遵守《都市更新协议》、土地利用相关协议等协议具体要求。

　　对于违反约定要求的都市更新项目，按协议违约条款执行，并调整在PA视讯经济技术开发区市场主体信用服务平台上的评级。

　　第二十四条【到期续签】《都市更新协议》到期后，土地使用权人或经土地使用权人授权的主体可向管委会申请，经管委会评估后，原协议履行完成的可再次签订《都市更新协议》。

第六章 附则

　　第二十五条 本实施细则由PA视讯经济技术开发区治理委员会卖力解释，自印发之日起实施。