京政办发〔2022〕28号

各区人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构：

　　经市政府同意，现将《PA视讯市老旧小区革新事情革新方案》印发给你们，请结合实际认真贯彻落实。

PA视讯市人民政府办公厅　　　　

2022年11月9日　　

　　（此件果真宣布）

PA视讯市老旧小区革新事情革新方案

　　为加速推进老旧小区革新事情，不停改善人居情况，满足人民群众对美好生活的需要，依据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区革新事情的指导意见》（国办发〔2020〕23号）等文件精神，结合本市实际，制定本方案。

　　一、健全老旧小区革新项目治理机制

　　（一）建设老旧小区信息大数据平台。进一步梳理完善全市老旧小区基础信息，将“十四五”期间需革新的老旧小区凭据产权性质、革新需求等情况分类落图，增强市区统筹、部门协同，实现信息共享、政策集成、业务联动，逐步形成涵盖老旧小区治理、革新、治理三位一体的事情平台。

　　（二）实施老旧小区革新前综合治理。坚持“先治理、后革新”，明确老旧小区内违法建设、地桩地锁、开墙打洞、群租房及地下空间违规使用等综合治理尺度。依法拆除违法建设，影响革新工程的应在革新前拆除。通过“自拆、帮拆、劝拆”等形式，拆除影响革新工程的外窗护栏，保障节能革新工程质量。全面拆除地桩地锁，治理开墙打洞和地下空间违规使用，对群租房进行动态清零。

　　（三）增强老旧小区革新计划治理。全面开展老旧小区体检，深入做好群众事情，力争在2022年底前将需革新的老旧小区全部纳入革新项目储蓄库。各区结合体检结果、本区财力、群众事情情况和居民诉求等实际，对储蓄项目分批申报列入革新实施计划，并动态调整。加速推进危旧楼改建和浅易楼腾退项目，每年凭据不低于基础类革新总量20%的尺度推进抗震、节能综合革新项目，加鼎力大举度推进革新周期短、当年能收效的楼内上下水管线革新、公共区域市政专业管线革新、适老化革新等单项革新项目，支持实施情况整治项目。合理部署实施计划和施工工期，淘汰雨季施工、冬期施工。

　　（四）创新以改建方式实施老旧小区革新的政策机制。可将老旧小区中危旧楼房集中连片、危旧楼房与平房交织，以及部门建设年代较早、建设尺度不高，虽可通过加固方式革新但居民改建意愿强烈的项目纳入改建规模，实施改建带革新、解危带革新。建设居民出资、政府支持、产权单元履责、社会资本加入的资金共担模式。改建项目应当不增加户数，可以利用地上、地下空间，适度改善居住条件，可以在切合计划、满足宁静要求的前提下，适当增加修建面积，由区政府统筹用于增补社区配套短板或建设保障性租赁住房、公租房、共有产权房。

　　（五）分类细化老旧小区革新内容和尺度。凭据老旧小区综合整治尺度和技术导则，明确13项基础类革新内容，将楼本体节能革新和存在宁静隐患的小区内供水、排水、供气等老旧管线革新作为重点优先列入革新菜单，严禁随意拆除老修建、砍伐老树，守住现状绿化率不得降低等底线要求；细化11项完善类革新内容，将居民需求强烈的楼内上下水管线革新、加装电梯、安装电动自行车集中充电设施和消防设施等作为重点优先列入革新菜单，对切合消防宁静要求的自行车棚预留充电桩安装条件；明晰12项提升类革新指引，立足小区及周边实际条件，利用拆违腾退的空地和低效空间吸引社会资本加入补建养老、托育、体育、社区食堂、卫生防疫、便利店等公共服务设施。

　　二、健全老旧小区革新多方加入机制

　　（六）建设政府统筹协调机制。各区要建设健全政府统筹、条块协作、各部门齐抓共管的事情机制，住房城乡建设部门牵头统筹，有关部门分工落实，街道（乡镇）具体组织，形成事情协力，配合破解难题，扎实推进老旧小区革新事情。

　　（七）健全群众加入机制。坚持党建引领，推广通州区“六组一队”、石景山区“三问于民”、大兴区“由一传百”等经验做法，创新群众事情要领，深入做好群众事情。勉励革新项目相关各方建设临时党支部和事情组，建设多方加入、相同顺畅的全历程协商共治机制。在街道（乡镇）、社区统一组织下，充实发动居民、党员干部、志愿者等，开展美意见征集、宣传发动、秩序引导、矛盾调处、文明施工、质量监视等事情，协调设计、施工、监理、物业等相关单元与居民做好相同协商。拓宽征集民意渠道，通过“12345”市民服务热线以及“安居PA视讯”民众号、PA视讯业主决策平台等多种渠道，实时获取意见建议、回应居民诉求。

　　（八）健全社会资本加入机制。勉励市、区属国有企业通过“平台+专业企业”模式统筹社会资本加入、存量资源利用、规模化革新、专业化运营、规范化物业，推动“治理+革新+运营”一体化实施。各区可将街区、社区内老旧小区打捆实施，推动项目“由小变大、由散变整”，由老旧小区革新向街区更新转变；推动项目“投资+工程总承包+运营”一体化招标，实现全链条实施；推动以“物业+”的方式，引入社会资本投资革新运营低效空间和存量设施，同步提升运营水平和物业服务水平。各区要完善引入社会资本风险评估机制，规范退出法式。

　　（九）完善责任计划师、修建师加入机制。增强责任计划师培训，指导责任计划师深度加入老旧小区革新。细化责任计划师提供项目计划咨询服务、协助开展民众加入、全程跟踪和服务项目实施、加入项目验收等全流程事情指南，完善责任计划师在革新项目生成和方案审查等节点出具意见的制度。健全革新项目修建师卖力制，发挥其专业技术优势，确保革新项目设计品质。

　　（十）健全落实产权单元革新责任的政策措施。研究出台相关政策措施，推动落实产权单元在发动业主加入革新、建设物业治理长效机制、肩负自有产权专业管线革新用度以及归集补建住宅专项维修资金等方面的责任。压实市、区属国有企业产权人责任，加速推动所属老旧小区革新，研究将其实施革新发生的相关用度计入企业成本的可行性。研究支持产权单元在完成老旧小区革新退却出小区治理的相关政策。研究出台支持勉励产权单元将自有衡宇设施改建为便民服务设施或作为小区物业治理用房的有关措施。制定支持产权单元使用房改售房款或依法使用住宅专项维修资金用于完善类和提升类革新的相关政策。

　　三、加速推进老旧小区适老化革新

　　（十一）健全老旧小区适老化革新和无障碍情况建设管控机制。围绕适老化革新和无障碍情况建设专项设计方案，制定相应施工图审查和责任计划师出具意见的具体措施，明确革新要求，强化设计治理。健全专项验收事情机制，老旧小区革新项目竣工验收时，要严格凭据相关专项设计方案进行专项验收，不通过不得进行竣工验收。

　　（十二）积极探索“物业+养老”服务模式。物业服务企业提供社区养老服务的，养老服务营收实行单独核算。勉励社会资本以“物业+养老”服务的方式加入，提供物业服务，开展定制养老服务。支持物业服务企业搭建平台，吸引专业企业加入加装电梯、增补养老服务设施等事情，同步实施室内适老化革新。对特殊困难老年人家庭居家适老化革新予以支持。勉励物业服务企业开展智慧居家社区服务，建设智慧养老信息平台，精准对接助餐、助浴、助洁、助行、助医等需求，富厚服务形式，创新产物供应。

　　（十三）着力破解老楼加装电梯难题。绘制全市老楼加装电梯舆图，向社会果真，并进行动态治理。建设加装电梯诉求治理督导机制，完善项目启动事情流程。出台利益平衡指引，指导居民依法协商，促进告竣共识。支持各区搭建加装电梯服务平台，提供一站式服务。对于不具备加装电梯条件的楼栋，勉励安装爬楼代步设备等为老年人出行提供便利。勉励租赁企业搭建平台，探索接纳以租换租的方式解决老年人上下楼问题。

　　四、推动种种市政专业管线只改一次、种种革新一次到位

　　（十四）统筹同步实施种种市政专业管线革新。积极申请国家层面对市政专业管线革新的专项资金支持，加大市政府牢固资产投资对市政专业管线革新支持力度。创新老旧小区红线内市政专业管线革新施工总承包模式，优化红线外市政专业管线革新审批流程，实现管线革新与综合整治同步实施。管线革新移交后，水电气热等市政服务延伸至产权分界点，特别是推动排水企业治理服务进小区，实现治理服务入楼入户。制定老楼加装电梯管线改移成本控制措施，统筹老旧小区管线革新和加装电梯管线改移，优化施工方案，降低改移用度。明确专业公司革新责任，研究制定相应措施保证其履行企业社会责任。勉励由一家通信公司统筹卖力革新项目内的排挤线规整（入地），与公共区域情况整治提升同设计、同实施、同验收。

　　（十五）细化楼内上下水管线革新措施。完善楼内上下水管线革新申请制，利用好协商议事平台，充实开展民主协商，引导居民告竣共识。细化施工方案，充实考虑居民正常生活需求，明确临时供水、排水措施，淘汰对居民日常生活的影响。提前公示革新计划，制止因居民新装修衡宇等原因造成经济损失；明确革新申请截止时间，充实预留居民协商和申请时间。明确政府支持楼内上下水管线革新的尺度，支持业主出资同步进行个性化妆修革新。

　　（十六）推动种种革新一次到位。利用大数据平台实现与老旧小区相关的市政专业管线、门路、绿化、“海绵都市”、“雪亮工程”等种种革新信息共享，统筹用好种种革新资金、资源，实现以块统条，推进一张图作业、一本账治理，力争一次改到位。

　　五、优化计划建设治理措施

　　（十七）完善存量资源整合利用机制。进一步梳理老旧小区及周边市、区行政事业单元和国有企业产权的存量配套设施，建设便民服务设施。增强存量配套设施用途管控，推进将已挪作他用的配套设施恢回复计划用途，或凭据居民实际需要使用，优先配建卫生防疫、养老和社区运动中心等公共服务和便民服务设施。探索存量资源统筹利用利益赔偿机制，勉励存量资源授权经营使用，增强授权经营使用期内的用途管控和使用羁系。

　　（十八）创新计划建设审批治理。全市设立老旧小区新建改建配套设施计划指标“流量池”，对于老旧小区革新历程中实施市政基础设施革新、公共服务设施革新、公共宁静设施革新、危旧楼房成套化革新的，增加的修建规模计入各区修建管控规模，可由各区单独存案统计，进行全区统筹。创新计划治理措施，允许土地性质兼容和修建功效混淆。可利用现状使用的车棚、门房以及闲置的锅炉房、煤棚（场）等衡宇设施，改建便民服务设施，依据计划自然资源部门出具的意见治理相关经营证照。出台老旧小区革新设计指引，制定楼本体、公共空间、配套设施等革新内容设计尺度，提升革新项目设计质量。

　　（十九）压减计划建设审批时限。加速调整新建、改扩建配套设施计划审批，属于社会投资浅易低风险工程规模的，按划定简化审批流程。不涉及新建、改建的政府投资革新项目，力争将审批手续压缩到100天内。研究优化施工许可审批流程。优化招标公示法式，完善招标计划提前宣布制度。全面推行工程总承包模式，在责任计划师团队确定计划设计方案后，由招标人进行工程总承包招标。区总责任计划师和街道责任计划师对设计方案出具意见的时限原则上不凌驾5个事情日。进一步提高区生长革新部门项目审批、财政部门财政评审效率。

　　（二十）健全工程组织实施和质量宁静治理机制。统筹老旧小区革新施工宁静、消防宁静、绿色施工、疫情防控等各项事情，开展质量宁静风险分级管控和状况测评。制定老旧小区革新工程施工现场宁静生产指引和尺度化图集。对于无需治理施工许可的单项革新和情况整治提升革新项目，由属地相关部门按职责进行质量宁静羁系。支持各区将技术服务、察访核验和其他辅助性事项，凭据政府购置服务方式，委托给具备相应条件的企业和其他社会力量肩负，增强工程组织实施和质量宁静羁系。落实实施主体在质量保修期内的质量保修责任，勉励实施主体投保工程质量潜在缺陷保险。

　　（二十一）增强科技创新和技术攻关。勉励科技创新，建设智慧工地。对居民诉求集中的屋面防水、外墙保温、楼内上下水管线革新等涉及的修建质料、施工工艺问题，接纳“揭榜挂帅”方式，勉励企业和科研机构开展创新研究。支持施工单元接纳新质料、新工艺、新技术、新机具，破解技术难题，提高革新效率。

　　（二十二）革新竣工验收存案制度。项目竣工验收后，街道（乡镇）应牵头组织社区居委会、业主委员会、物业服务企业、业主代表和参建单元，对革新效果提出意见和建议。对于不改变使用功效的革新工程，应执行现行国家工程建设消防技术尺度，勉励整体提升消防宁静水平；确有困难的，可按不低于建成时的消防技术尺度进行设计和验收存案。外窗更换、楼内上下水管线革新等老旧小区专有部门完工后，邀请住户加入分户验收。对于因住户差异意或其他客观因素导致内墙加固、外窗更换、管线革新等工程不能全部完成的，由实施主体获得住户签字、提交书面说明并依法完成设计变换后，组织工程竣工验收，依据验收结果治理存案手续。

　　（二十三）实施全历程跟踪审计。勉励各区通过第三方机构，对老旧小区革新项目进行开工前审计、跟踪审计和竣工决算审计，加速治理工程结算，将事后审查与事前、事中监视并举，强化全方位审计监视。完善老旧小区革新工程计价依据、尺度、指标指数等，严格控制项目投资，严格羁系补助资金使用。

　　六、创新财税、金融和住房公积金支持措施

　　（二十四）提高政府资金使用绩效。健全财政资金绩效评价机制，研究发挥财政资金撬行动用，积极吸引社会资本加入。完善财政补助资金拨付机制，对革新推进快、居民满意度高的区，适度早拨付。研究通过合理打包革新项目，将配套设施收费、存量资产收益、服务设施运营收益等作为还款来源，刊行老旧小区革新专项债。

　　（二十五）加大金融、税收支持力度。拓宽融资渠道，争取政策性银行恒久、低息贷款支持，创新商业银行支持老旧小区革新信贷途径，勉励以设施经营权和物业服务协议作为质押获得贷款，以经营收入和物业费作为还款来源。进一步推进税费减免政策落地，减轻企业肩负。建设引入社会资本贷款贴息机制，对切合条件的项目给予贴息率不凌驾2%、最长不凌驾5年的贷款贴息支持。

　　（二十六）明确使用住房公积金支持老旧小区革新的操作措施。允许提取本人及其配偶名下的住房公积金，用于楼本体革新、加装电梯、危旧楼改建和交存专项维修资金。支持居民申请公积金贷款用于危旧楼改建，明确提取和贷款操作流程。

　　七、连续推进建设小区长效治理机制

　　（二十七）连续推进业委会（物管会）组建。依托住宅小区基础数据库和物业治理系统，对未组建业委会（物管会）的老旧小区实行挂账督导、动态销账，2022年底前力争实现革新规模内的老旧小区业委会（物管会）全笼罩。出台业委会（物管会）指导规则，引导业委会（物管会）在老旧小区治理、革新和后期治理中充实发挥作用。

　　（二十八）完善通过“先买后补”方式引入专业化物业服务事情机制。制定老旧小区物业服务指导意见，完善政府资金支持引导和有序退出机制，推动分类引入专业化物业服务，合理确定物业治理区域，实现规模效益。勉励物业服务企业全程加入老旧小区革新，提供质价相符的物业服务；业主凭据物业服务条约约定的付费方式和尺度，定时足额交纳物业费；各区凭据物业服务条约履行、投诉处置惩罚和日常检查等情况，结合居民物业服务缴费率对物业服务企业建设激励制度，并实施分类羁系。

　　（二十九）开展物业服务“信托制”试点。在具备条件的老旧小区试行物业服务信托制，由小区全体业主作为委托人，将物业费、公共收益等作为共有基金委托给业委会治理，实施开放式预算并接受业主监视，小区物业治理支出全部从基金账户中支取，由物业公司提供果真透明、质价相符的物业服务。

　　（三十）健全专项维修资金补建续筹政策制度。推动在业主做出住宅专项维修资金补建、续筹允许后，再将老旧小区纳入革新规模。落实专项维修资金余额不足首期应筹集金额30%的，小区公共收益的50%以上优先用于增补专项维修资金。研究不动产交易环节须补建、续筹专项维修资金的划定措施，提高业主补建、续筹主动性。市、区属国有企业为售后公房原产权单元的，研究将其补建专项维修资金情况纳入年度考核和审计监视的相关措施。研究结合老旧小区革新，试点引入专项维修资金保险机制。

　　八、完善事情统筹协调机制

　　（三十一）健全分区分类考核机制。从老旧小区革新事情推进水平、资金筹措使用、廉政风险防控、长效治理机制建设、引入社会资本、居民满意度等方面，完善老旧小区革新考核机制，细化任务目标，优化评分尺度。增强对市有关部门出台革新措施及落地情况的督查考评。出台市属国有企业投资加入老旧小区革新、肩负老旧小区运营及物业治理的业绩考核及奖励措施，促进和勉励其积极肩负企业社会责任。

　　（三十二）完善央产老旧小区革新“双纳入”事情机制。完善中央有关部门和PA视讯市联席聚会会议制度，增强事情统筹调治。健全中央单元与市、区、街道（乡镇）多条理对接联络机制，做好支持配合与服务保障。开展中央和国家机关本级、部委下属事业单元、央企、本市等多类产权混淆的老旧小区革新试点，研究制定事情推进措施，明确差异产权性质住宅革新资金申请、拨付和统筹实施的具体措施。建设焦点区老旧小区革新事情专项推进机制，充实利用首规委办平台，进一步摸清焦点区央产老旧小区底数，制定革新计划，定期协调调治，加速推进实施。