PA视讯市人民政府令

第135号

　　《PA视讯市都市房地产转让治理措施》已经2003年8月26日市人民政府第13次常务聚会会议通过，现予宣布，自2003年12月1日起施行。

代市长 王岐山

二〇〇三年九月二日

PA视讯市都市房地产转让治理措施

第一章 总则

　　第一条 为了规范都市房地产转让行为，保障当事人的正当权益，促进房地产市场康健生长，凭据《中华人民共和国都市房地产治理法》和《都市房地产开发经营治理条例》等执法、规则，结合本市实际情况，制定本措施。

　　第二条 本市国有土地规模内的房地产转让，适用本措施。

　　本市城镇职工凭据城镇住房制度革新政策购置公有住房、安居工程住房和集资相助建设的住房的，不适用本措施。

　　第三条 房地产转让，是指拥有衡宇所有权、土地使用权的自然人、法人和其他组织，依法将房地产转移给他人的行为。

　　房地产转让人是指拥有衡宇所有权、土地使用权的自然人、法人和其他组织。房地产受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，国家和市人民政府另有划定的从其划定。

　　第四条 房地产转让包罗下列方式：

　　(一)买卖；

　　(二)赠与；

　　(三)交流；

　　(四)以房地产作价入股或者作为相助条件与他人建设法人或者其他组织，使房地产权属发生变换的；

　　(五)因法人或者其他组织合并、分立，使房地产权属发生变换的；

　　(六)以房地产清偿债务的；

　　(七)执法、规则和规章划定的其他方式。

　　第五条 市领土资源和衡宇治理局(以下简称市领土房管局)主管本市房地产转让治理事情。区、县领土资源和衡宇治理局(以下简称区、县领土房管局)卖力本行政区域内房地产转让治理事情。

　　有关行政治理部门应当凭据各自职责，依法对房地产转让实施监视和治理。

　　第六条 房地产转让应当遵循自愿、公正、老实信用的原则。

　　第七条 本市逐步建设房地产交易信息披露制度。市领土房管局应当会同有关部门定期宣布本市房地产交易指导信息。

第二章 一般划定

　　第八条 转让衡宇的，该衡宇占用规模的国有土地使用权同时转让。

　　第九条 在依法取得使用权的国有土地上建成的衡宇，必须在治理衡宇所有权和相应的土地使用权挂号并取得房地产权属证书后，方可转让。

　　第十条 出让土地上的衡宇在建工程转让的，应当切合下列条件：

　　(一)凭据出让条约约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

　　(二)凭据出让条约约定进行投资开发，完成开发投资总额的25％以上。

　　以划拨方式取得土地使用权的房地产转让，凭据国家和本市有关划定执行。

　　第十一条 下列房地产，不得转让：

　　(一)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制房地产权利的；

　　(二)依法收回土地使用权的；

　　(三)挂号为共有的房地产，未经其他共有人书面同意的；

　　(四)权属有争议的；

　　(五)未经依法挂号取得房地产权属证书的；

　　(六)执法、行政规则划定不得转让的其他情形。

　　第十二条 凭据衡宇修建设计为独立成套(单元)的衡宇，不得支解转让。

　　第十三条 房地产转让时，相应的共用部位、共用设备的权利份额一并转让；凭据国家和本市划定可以单独转让的地下停车库等隶属修建物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让条约中载明；没有载明的，视为一并转让。

　　第十四条 共有房地产买卖，在同等条件下，共有人享有优先购置权。

　　出卖已出租的房地产的，出卖人应当提前3个月通知承租人。在同等条件下，承租人享有优先购置权。出卖人未履行通知义务的，应当肩负相应的民事责任。

　　第十五条 转让已出租的房地产的，受让人应当继续履行原租赁条约。但房地产出租前已依法抵押，为实现该抵押权转让房地产的，受让人不肩负继续履行原租赁条约的义务。

　　第十六条 已购公有住房转让时，可以不征得原售房单元同意。

　　已购公有住房转让后，原售房单元不再肩负该衡宇的供暖、物业治理等用度。

　　第十七条 房地产转让时，除本措施第四条第(四)项、第(五)项划定的情形外，当事人应当签订书面转让条约。房地产转让条约应当包罗下列内容：

　　(一)转让人和受让人的名称或者姓名、住所；

　　(二)房地产的坐落位置、四至规模和面积；

　　(三)房地产用途；

　　(四)房地产权属证书编号；

　　(五)买卖的价钱或者交流的差价金额、清偿债务的金额；

　　(六)房地产交付的条件和日期；

　　(七)违约责任；

　　(八)争议解决方式；

　　(九)转让人和受让人约定的其他内容。

　　第十八条 房地产转让时，转让人应当如实见告受让人转让房地产的抵押、租赁等有关情况。转让人不履行见告义务的，应当肩负相应的民事责任。

　　第十九条 房地产转让价钱由转让人和受让人协商议定，但实行政府指导价的除外。

　　第二十条 房地产转让时，房地产转让人和受让人应当依法纳税。

　　第二十一条 房地产转让人和受让人应当在签订转让条约或者取得与转让有关的执法文件生效后90日内，向市或者区、县领土房管局申请治理房地产权属转移挂号，并提交下列文件：

　　(一)房地产权属证书；

　　(二)转让当事人的身份证明，转让当事人是法人或者其他组织的，还应当出具对具体承办人员的授权委托书；

　　(三)转让条约或者与转让有关的执法文件；

　　(四)执法、规则和规章划定的其他文件。

　　境外法人、组织治理房地产转让挂号时提交的文件，应当按划定经公证、认证，并提交经公证的中文译本。

　　第二十二条 市或者区、县领土房管局应当审核转让当事人的房地产权属转移挂号申请，对当事人提交的文件不齐备的，应当一次性见告当事人需增补提交的全部文件；对当事人提交的文件齐备的，应立即时受理。

　　对切合挂号条件的，自受理之日起20个事情日内治理房地产权属转移挂号；对不切合挂号条件的，应当书面见告当事人不予挂号的理由。

　　第二十三条 房地产权属转移的日期，以市或者区、县领土房管局挂号的日期为准。

　　第二十四条 房地产灭失、损毁的风险责任自房地产转移占有之日起由受让人肩负，但转让当事人另有约定的除外。

　　第二十五条 房地产开发企业应当对其出售的新建商品房肩负质量保修责任。房地产开发企业应当与受让人在转让条约中约定保修规模、保修期限和保修责任。约定的保修期限不得低于国家划定的最低期限。保修期限自商品房交付之日起盘算。

　　新建商品房在保修期限内再转让的，房地产开发企业应当继续肩负对该商品房的保修责任。

　　第二十六条 房地产转让当事人可以委托律师和房地产经纪机构署理房地产转让或者提供中介服务。

　　受托人应当忠实、勤勉地履行职责。因受托人过错给房地产转让当事人造成损失的，房地产转让当事人可以要求受托人肩负赔偿责任。

　　第二十七条 市领土房管局应当归集房地产开发企业在从事商品房销售经营运动中的有关信用信息，并凭据划定宣布。

第三章 商品房预售

　　第二十八条 房地产开发企业取得预售许可后，方可预售商品房。

　　预售商品房，应当切合下列条件：

　　(一)已交付全部土地使用权出让金并取得国有土地使用权证，属于预售经济适用住房的，应当取得城镇建设用地批准书；

　　(二)取得建设工程计划许可证件和施工许可证件；

　　(三)按提供预售的商品房盘算，投入开发的建设资金到达工程建设总投资的25％以上；

　　(四)已确定竣工日期，且满足市领土房管局宣布的预售最恒久限。

　　第二十九条 房地产开发企业申请商品房预售许可的，应当向市领土房管局提交下列文件：

　　(一)本措施第二十八条第二款第(一)项至第(四)项划定的证明文件；

　　(二)工商营业执照和企业资质品级证书；

　　(三)工程施工条约；

　　(四)商品房预售方案和分层平面图。

　　房地产开发企业申请治理经济适用住房预售许可的，还应当提交经济适用住房销售价钱的批准文件。

　　第三十条 市领土房管局应当审核商品房预售申请，对申请人提交的文件不齐备的，应当一次性见告需增补提交的全部文件；对提交文件齐备的，应立即时受理。

　　对切合本措施第二十八条划定的，市领土房管局应当自受理商品房预售申请之日起10个事情日内核发商品房预售许可证；对不切合预售条件的，应看成出差异意预售的决定并说明理由。

　　市领土房管局应当将核发预售许可证的情况予以宣布。

　　第三十一条 商品房预售许可证应当载明下列内容：

　　(一)房地产开发企业名称；

　　(二)预售许可证编号；

　　(三)预售商品房的建设工程计划许可证编号；

　　(四)预售商品房的坐落位置、幢号或者楼层、面积；

　　(五)土地的用途和使用期限；

　　(六)发证机关和发证日期。

　　第三十二条 房地产开发企业应当凭据商品房预售许可证批准的内容预售商品房。预售时，房地产开发企业应当向预购人出示商品房预售许可证。

　　任何单元和小我私家不得伪造、涂改、租借、转让、冒用商品房预售许可证。

　　第三十三条 房地产开发企业取得商品房预售许可证后，方可宣布商品房预售广告、加入房地产交易展示运动。

　　房地产开发企业宣布商品房预售广告，应当在广告中明示房地产开发企业的名称、商品房坐落位置、商品房预售许可证编号。

　　第三十四条 商品房预售可以凭据套内修建面积计价，也可以凭据修建面积计价或者凭据套(单元)计价。但预售商品住宅的，应当凭据套内修建面积计价。

　　第三十五条 房地产开发企业在预售商品住宅之前，应当公示有资质的测绘单元出具的商品房预售面积测绘技术陈诉书和下列分摊情况：

　　(一)被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积；

　　(二)加入分摊共用修建面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数；

　　(三)不分摊的共用部位。

　　共用修建面积的分摊情况经公示并与第一个预购人签订预售条约后，房地产开发企业不得更改。房地产开发企业与预购人签订的预售条约中应当附有上述经公示的共用修建面积分摊的内容。

　　其他商品房预售时，房地产开发企业应当明示共用修建面积分摊情况。

　　第三十六条 预售商品房的，当事人应当签订书面条约。商品房预售条约应当包罗下列内容：

　　(一)房地产开发企业和预购人名称或者姓名、住所；

　　(二)商品房预售许可证编号；

　　(三)商品房的坐落位置、结构、层高、修建层数、阳台关闭情况；

　　(四)商品房的用途；

　　(五)土地使用权取得方式和期限；

　　(六)预售的修建面积、套内修建面积和分摊的共用修建面积；

　　(七)预售的面积和实测面积误差的处置惩罚方式；

　　(八)商品房隶属设备和装修尺度；

　　(九)交付条件和日期；

　　(十)供水、供电、供热、燃气、通讯、门路、绿化等配套设施的交付允许；

　　(十一)申请治理商品房权属转移挂号手续的约定；

　　(十二)违约责任；

　　(十三)争议解决方式；

　　(十四)当事人约定的其他内容。

　　第三十七条 房地产开发企业在签订条约前收取预付款性质的用度的，在签订预售条约时，所收用度应当抵作房价款；未能签订预售条约的，房地产开发企业应当向预购人返还所收用度。

　　第三十八条 房地产开发企业在与预购人依法解除预售条约之前，不得与他人签订同一商品房的预售条约。

　　第三十九条 预售已抵押的商品房，房地产开发企业应当通知抵押权人并将抵押情况见告预购人。

　　房地产开发企业不得将已预售的商品房进行抵押。

　　第四十条 房地产开发企业应当自商品房预售条约签订之日起30日内，向市或者区、县领土房管局申请商品房预售挂号，并提交下列文件：

　　(一)房地产开发企业的营业执照和授权委托书；

　　(二)预购人身份证明复印件；

　　(三)商品房预售条约；

　　房地产开发企业在前款划定的期间内未申请预售挂号的，预购人可以申请预售挂号。

　　预售的商品房已抵押的，预售挂号应当由房地产开发企业和预购人双方配合申请。

　　第四十一条 市或者区、县领土房管局应当审查预售挂号申请，对切合下列条件的，在5个事情日内治理预售挂号：

　　(一)房地产开发企业名称与批准预售许可的预售人名称一致；

　　(二)该商品房在预售许可批准的规模内；

　　(三)该商品房未经预售挂号；

　　(四)该商品房未被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制房地产权利；

　　(五)商品房预售条约上有当事人的签字或者盖章，当事人是自然人的应当签字，当事人是法人或者其他组织的应当盖章。

　　第四十二条 商品房预售挂号后，房地产开发企业与预购人变换预售标的物或者解除预售条约的，应当签订条约变换或者解除预售条约的协议，并依照本措施第四十条划定，由双方配合到原挂号机关治理变换或者解除预售挂号手续。

　　第四十三条 房地产开发企业应当凭据计划行政主管部门核发的建设工程计划许可证的划定建设商品房，不得擅自变换。

　　房地产开发企业确需变换计划许可证划定内容的，应当书面征得受影响的预购人同意，并取得计划行政主管部门的批准。因计划变换给预购人的权益造成损失的，房地产开发企业应当给予相应的赔偿。

　　第四十四条 预购人在预售挂号后、商品房竣工前转让其预购的商品房的，凭据下列划定治理：

　　(一)未付清预售商品房预售条约约定的总价款的，预购人应当取得房地产开发企业同意；

　　(二)已付清预售商品房预售条约约定的总价款的，预购人应当将其转让预购商品房的情况书面通知房地产开发企业。

　　转让预购的商品房的，预购人与受让人应当签订书面条约，并在条约签订后15日内依照本措施第四十条的划定到原挂号机关申请变换预售挂号。

　　第四十五条 房地产开发企业预售商品房时设置样板间的，在签订预售条约前没有见告预购人实际交付的商品房质量、设备、装修尺度、结构结构及其隶属设施等与样板间是否一致的，实际交付的商品房应当与样板间一致。

　　第四十六条 商品房竣工后，房地产开发企业应当委托有资质的测绘单元对每套衡宇的修建面积、套内修建面积和分摊的共用修建面积进行测绘，并提供下列文件：

　　(一)商品房预售面积测绘技术陈诉书；

　　(二)商品房共用修建面积分摊情况的说明文件。属于商品住宅的，说明文件的内容应当与依照本措施第三十五条划定公示的内容一致；凭据本措施第四十三条第二款划定变换建设工程计划许可证内容，致使分摊的共用修建面积情况发生变换的，还应当提供相应的批准计划变换的文件。

　　受委托的测绘单元应当凭据国家和本市有关技术规范进行实测，并出具商品房面积实测技术陈诉书和每套衡宇的面积实测数据表。测绘单元对测绘结果质量肩负责任。

　　房地产开发企业应当允许购房人查询商品房面积实测技术陈诉书。

　　第四十七条 预售商品房凭据套内修建面积计价的，预售条约中载明的预售的套内修建面积与实测的套内修建面积发生误差时，凭据条约约定的方式处置惩罚。条约中未作约定或者约定不明的，凭据下列划定处置惩罚：

　　(一)面积误差比绝对值在3％以内(含3％)的，凭据实测面积结算房价款。

　　(二)面积误差比绝对值超出3％的，预购人有权退房。预购人退房的，房地产开发企业应当在预购人提出书面退房要求之日起30日内退还预购人已付房价款及其利息。预购人不退房的，实测面积大于条约约定的，面积误差比在3％以内(合3％)部门的房价款由预购人补足；超出3％部门的房价款由房地产开发企业肩负，产权归预购人。实测面积小于条约约定的，面积误差比绝对值在3％以内(含3％)部门的房价款由房地产开发企业返还预购人；超出3％部门的房价款由房地产开发企业双倍返还预购人。

　　本措施所称的面积误差比即是实测面积与条约约定面积之差除以条约约定面积乘以100％。

　　第四十八条 预售商品房凭据修建面积计价的，预售条约中载明的预售修建面积、套内修建面积与实测面积发生误差时，凭据条约约定的方式处置惩罚。条约未作约定或者约定不明的，凭据下列划定处置惩罚：

　　(一)修建面积、套内修建面积误差比绝对值均在3％以内(含3％)的，凭据实测面积结算房价款；

　　(二)修建面积误差比绝对值超出3％的，依照本措施第四十七条第一款第二项的划定执行；

　　(三)修建面积误差比绝对值在3％以内(含3％)、套内修建面

　　积误差比绝对值超出3％的，购房人有权退房。预购人退房的，房地产开发企业应当在预购人提出书面退房要求之日起30日内退还预购人已付房价款及其利息；购房人不退房的，凭据实测面积结算房价款。

　　第四十九条 预售商品房凭据套(单元)计价的，商品房预售条约中应当约定商品房的套型、详细尺寸和误差规模及处置惩罚方式并附平面图。

　　凭据套(单元)计价的预售商品房实际交付时，衡宇的套型与设计图纸一致，相关尺寸在预售条约约定的误差规模之内的，总价款稳定。套型与设计图纸纷歧致或者相关尺寸超出约定的误差规模的，凭据条约约定的方式处置惩罚；条约未作约定的，由当事人协商解决；协商不成的，可以依法申请仲裁或者提起民事诉讼。

　　第五十条 房地产开发企业交付预售商品房，应当切合下列条件：

　　(一)取得修建工程竣工验收存案表；

　　(二)取得商品房面积实测技术陈诉书；

　　(三)预售条约约定的其他交付条件。

　　房地产开发企业应当在交付日的7日前书面通知预购人治理交付手续的时间、所在及预购人应当携带的证件、文件。交付时，房地产开发企业应当向预购人出具前款划定的文件；交付住宅的，还应当同时向预购人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

　　第五十一条 已经取得商品房预售许可的项目依法转让的，项目受让人应当凭据本措施第二十九条的划定申请预售许可。原房地产开发企业应当自项目转让条约签订之日起10日内书面通知预购人，预购人在收到书面通知之日起30日内有权解除预售条约。

　　预购人未解除预售条约的，预售条约中约定原房地产开发企业的权利和义务，由项目受让人肩负。

第四章 执法责任

　　第五十二条 违反本措施第十条第一款和第二十八条、第二十九条划定擅自转让房地产开发项目或者擅自预售商品房的，由市或者区、县领土房管局凭据《都市房地产开发经营治理条例》的划定处罚。

　　房地产受让人知道或者应当知道转让人没有取得房地产权属证书或者相关批准文件仍然购置商品房的，应当肩负相应倒霉的民事执法结果。

　　第五十三条 违反本措施第三十二条第二款划定，伪造、涂改、租借、转让、冒用商品房预售许可证的，由市领土房管局依法收缴伪造、涂改的预售许可证，并处3万元以下罚款，造成损失的，依法肩负相应的民事责任；情节严重组成犯罪的，移送司法机关依法处置惩罚。

　　第五十四条 违反本措施，凭据计划、广告、价钱治理等执法、规则和规章的划定应当予以行政处罚的，由计划、工商行政和价钱主管部门依法处置惩罚。

　　第五十五条 市和区、县领土房管局在房地产转让行政治理事情中不履行或者不适当履行法定职责的，由其所在单元或者上级主管部门对直接卖力的主管人员和其他责任人员给予行政处分；组成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章 附则

　　第五十六条 市领土房管局可以凭据本措施第十七条、第三十六条的划定拟订房地产买卖和商品房预售的条约示范文本。

　　第五十七条 本措施自2003年12月1日起施行。1984年8月11日市人民政府宣布的《PA视讯市贯彻实施〈都市私有衡宇治理条例〉若干具体问题的划定》、1988年9月15日市人民政府宣布的《PA视讯市衡宇买卖治理暂行划定》同时废止。

（在《PA视讯日报》、《PA视讯法制报》上刊载）

关于《PA视讯市都市房地产转让治理措施》的说明

　　一、立法的须要性

　　目前，本市房地产转让方面仅有的市政府规章，是1988年制定的

　　《PA视讯市衡宇买卖治理暂行划定》(以下简称《暂行划定》)。十几年来，本市房地产市场发生了很大变化，《暂行划定》已不适应当前的需要，亟待修订。

　　1994年以来，《中华人民共和国都市房地产治理法》、《都市房地产开发经营治理条例》等执法、规则的实施，设立了一批新的重要执法制度，对推动房地产市场的生长发生了深远的影响。但是，这些执法、规则中有关房地产转让的划定比力原则，而不动产转让客观上要求执法制度的设计必须精微。因此，从本市房地产市场的实际情况和生长需要出发，《PA视讯市都市房地产转让治理措施》(以下简称《措施》)的制定，是十分须要的。

　　社会各界对本市房地产转让立法呼声很高，市政协城建委、市人大代表、市政府参事室、市房地产研究会等都曾经做过相关视察研究，呼吁尽快立法。

　　二、立法的基本思路和历程

　　《措施》是规范市场交易行为的立法，因此必须体现市场经济生长和政府职能转变的要求，要通过简化行政治理环节，放松行政规制，以降低交易成本，活跃市场交易；同时通过执法制度和规则的设计，明确当事人间的权利和义务，规范交易行为，掩护消费者的正当权益，使市场主体的自我治理、市场机制的自我约束与政府部门的行政治理相互结合，配合推进本市房地产市场的康健生长。

　　事情中，我们就《措施》书面征求了市人大和市政协有关部门、市政府相关委办局和区县政府的意见，并在政府网站上全文宣布草案，《PA视讯青年报》和搜房、新浪网站还组织了专题讨论。果真征求的意见经合并归纳，共40余条，内容涉及行政治理、市场规则、政府责任以及立法技术等，这些意见在《措施》修改中已经充实考虑和吸收。为了论证《措施》中设立的一些重要制度，我们组织了“京津沪渝四市房地产执法问题研讨会”，召开了政协委员、律师、开发企业、执法专家的座谈会，同法院重复交流了意见，还借鉴了上海、重庆香港等地的立法经验。现在的《措施》也获得了全国人大、国务院有关法制事情部门专家的积极肯定。

　　三、《措施》的主要内容

　　《措施》共五章五十七条，分为总则、一般划定、商品房预售、执法责任和附则。现就主要内容说明如下：

　　(一)关于调整规模

　　《措施》所确定的制度和规则适用于“都市房地产转让”。有三层寄义；一是适用于都市计划区规模内国有土地上的房地产转让运动；二是适用于上述规模内带有市场化因素的所有房地产转让运动，从转让标的看，包罗现房转让和商品房预售，现房不仅包罗新建商品房，也包罗已购公房和已购经济适用住房的转让，以及衡宇在建工程项目转让。三是房地产转让方式包罗买卖、赠与、交流等交易行为，也包罗抵偿债务、土地使用权入股、产权人变换等引起的转让行为。

　　本措施的调整规模不包罗单纯的国有土地使用权出让和转让，国家和本市对此有专门划定。

　　(二)关于转让挂号法式

　　转让挂号是不动产转让的重要执法制度，目的是赋予转让行为执法上的公信力，以保障其不动产权利。但原措施挂号法式庞大、限制过多。《措施》对此作了较大调整：

　　一是取消了对一般购房人资格的限制和对已购公房上市的限制。除国家和市人民政府另有划定的外，境内外的自然人、法人和其他组织均可成为受让人；已购公房转让时，可以不征得原售房单元同意。

　　二是取消了立契过户和交易审查法式。买卖双方签订转让条约后持有关文件可以直接治理产权转移挂号。《措施》还对挂号时提交的具体文件、挂号机关的事情时限和事情要求作出了具体划定。

　　(三)关于政府引导和中介机构介入的制度

　　政府的积极引导和中介机构的介入，是促进房地产市场成熟和自律的重要条件。为此，主要做了以下划定：

　　一是开放商品房测绘市场；《措施》划定，凡具备一定资质的测绘单元均可肩负商品房测绘事情。开放测绘市场后，测绘单元对其测绘结果质量独立肩负民事责任。

　　二是提倡律师和房地产经纪机构署理房地产转让和提供中介服务，通过专业署理，使购房者成为理性的消费者。

　　三是淘汰直接行政控制，政府对市场行为主要发挥引导作用，包罗通过建设房地产交易信息披露制度、预售商品房许可证果真查询制度、开发企业信用信息治理制度等，促进企业自律，规范市场行为。

　　(四)关于增强预售治理，规范预售行为

　　《措施》针对当前商品房特别是商品住宅预售中存在的普遍问题，从以下三方面做出了划定：

　　一是明确预售许可的条件。凭据《房地产治理法》和国务院《房地产开发经营治理条例》，《措施》明确划定，缴清土地使用权出让金并取得土地使用权证是取得商品房预售许可的须要条件。同时，为了防范预售风险，落实开发企业责任，《措施》还划定，开发企业取得预售许可必须满足市领土房管局凭据调控市场的需要对最长预售期限的划定。据此，开发企业允许后不能定期交付的，可能面临处罚性赔偿的民事责任。

　　二是完善了预售挂号制度。为了保障预购人的利益，《措施》划定，开发企业应当在预售条约签订后30日内，单方申请预售挂号；开发企业逾期不申请预售挂号的，预购人可以自行申请预售挂号，保证交易宁静。并对预售的变换挂号息争除挂号作了相应的划定。同时，明确了领土房管部门治理预售挂号的法式、期限以及审查内容。

　　三是完善了预售交付规则。《措施》划定，开发企业不得将已预售的商品房再行出售或将已预售的商品房再行抵押；明确划定预售人对设置的样板间与实际交付衡宇在质量、设备、装修尺度、结构结构等是否一致负有见告义务。同时，为规范预购人的行为，对预购人转让预购衡宇的规则等也做出了相应划定。

　　(五)关于公共面积部门的处置惩罚规则

　　主要划定了三方面内容：

　　一是确立了共用部位和隶属物的转让规则。凭据民法的物权原则，开发企业将共用部位和隶属物的开发建设成本计入商品房成本的，买受人即应同时取得该共用部位和隶属物的相应的权利份额。但由于具体情形十分庞大，《措施》只划定了一般原则，同时明确了开发商的声明责任，即开发商对不随同转让的共用部位和隶属物必须在条约中载明，否则视为一并转让，由开发商肩负倒霉结果。

　　二是规范了预售商品住宅的计价措施和共用修建面积的分摊规则，这两项制度紧密相关。第一，套内修建面积计价制度。罗致兄弟省市的经验和建设部的意见，《措施》划定了预售商品住宅必须以套内修建面积计价结算制度。凭据套内修建面积计价，可以淘汰开发企业增加公摊面积的利益驱动，也简朴易于丈量，能够使购房人做到明明白白购房，淘汰纠纷。凭据套内修建面积计价，并不影响每套衡宇的总价款，同时，由于要求预售条约中也必须一并注明修建面积和分摊的共用修建面积，也不会造成相关统计数字的不衔接。第二，分摊部门公示制度。开发企业在预售商品住宅之前，必须公示商品房的预售面积丈量技术陈诉书和商品房共用修建面积的分摊情况。需要说明的是，有关商品房共用修建面积分摊的措施，国家尺度《房产丈量规范》中已有划定，规章中不再另行划定。经公示并与第一个购房人签订条约后，开发企业不得再行更改。开发企业违反规则的，将肩负倒霉

　　的执法结果。由于修建面积的设计与实测之间总会存在一定误差，为了合理确定当事人的权利义务，维护消费者的正当权益，《措施》划定预售条约中应当约定误差处置惩罚方式，并对条约中未约定的情形划定了误差处置惩罚措施。

　　三是预售商品房计划条件变换规则。开发企业在商品房预售开始后，由于变换计划引发的纠纷比力多。已往对这类矛盾的处置惩罚，强调了计划变换是计划行政主管部门的职权，而忽视了购房人的利益。在与计划、房地部门研讨时，各人一致认为，计划一经正当批准即具有确定力和公信力，开发企业不得变换是原则；开发企业确需变换计划的，无论是直接改变衡宇户型或者面积，照旧对商品楼房外部情况的调整，都市差异水平地影响购房人的利益或者潜在利益，因此划定：

　　预售条约签订后，开发企业变换计划条件，必须征得购房人的同意，并经计划行政主管部门批准后，方可变换。《措施》吸收了这个意见。

　　由于《措施》主要从交易规则方面做出了划定，违反规则的主要肩负民事责任，因此在行政执法责任方面只对未经许可预售商品房和伪造、涂改、租借、转让、冒用预售许可证的行为划定了相应的行政处罚。