京规自发〔2021〕139号

各区人民政府，市政府各委、办、局，各相关单元：

　　为推动老旧厂房转型升级、功效优化和提质增效，促进存量资源集约高效利用，经市政府同意，提出如下意见：

　　一、适用规模

　　本意见适用于本市中心城区规模内老旧厂房的更新革新。本意见所称老旧厂房包罗老旧工业厂房、仓储用房及相关工业设施。涉及不行移动文物、历史修建等，按相关划定执行。

　　中心城区以外各区可参照执行并制定实施细则；首都功效焦点区、PA视讯都市副中心可凭据党中央、国务院批复的控制性详细计划(街区层面)单独制定实施细则。

　　二、事情原则

　　坚持计划引领，以都市总体计划、分区计划、街区控制性详细计划为依据，按计划确定土地用途，促进老旧厂房功效调整，实现提质增效和高效利用。坚持公益优先，增补配套短板，完善都市功效，增加都市公共空间，促进留白增绿，提升情况品质和都市风貌。增强功效引导，老旧厂房更新后业态应切合街区功效定位，切合《PA视讯市新增工业的禁止和限制目录》和《建设项目计划使用性质正面和负面清单》。

　　三、具体内容

　　(一)更新模式

　　五环路以内和PA视讯都市副中心的老旧厂房可凭据计划和实际需要，引入工业创新项目，补齐都市功效短板；五环路以外其他区域的老旧厂房原则上用于生长高端制造业。

　　1.优化中央政务功效。勉励首都功效焦点区内的老旧厂房依需调整为中央政务功效用房。

　　2.工业转型升级。勉励利用老旧厂房生长智能制造、科技创新等高精尖工业，生长新型基础设施、文化工业等切合街区主导功效定位的工业，不勉励对原有厂房进行大拆大建。对于将高端制造业列为主导工业的区域，老旧厂房满足工业定位而且具备相应配套条件的，原则上优先生长高端制造项目。

　　3.增加公共空间。结合街区控制性详细计划体例，增强老工业厂区更新功效引导，优先保障交通市政条件预留、“三大设施”设置、绿地及开放空间等需求。勉励优化完善老工业厂区公共空间体系，通过加密路网买通街道微循环系统，对公共空间进行织补完善；勉励通过用地置换的方式增加绿地、广场、应急遁迹场所等公共空间。

　　4.补齐都市配套短板。勉励利用老旧厂房增补文化体育、停车服务、医疗养老、便民服务、学前教育等公共服务设施。利用地下空间建设停车场、增补周边社区便民商业设施或公共服务设施的，应处置惩罚好地下空间收支口和用地内外空间的人流、车流衔接关系，制止滋扰都市交通和公共空间的使用。

　　5.生长经营性用途。在切合街区控制性详细计划、工业生长计划前提下，勉励利用闲置工业厂房生长现代服务业或建设新型服务消费载体。为促进职住平衡，切合计划及建设项目计划使用性质正面清单的，也可改建租赁型职工团体宿舍等租赁住房。

　　(二)实施方式

　　1.自主更新。在切合街区功效定位和计划前提下，勉励原产权单元(或产权人)通过自主、联营等方式对老旧厂房进行更新革新、转型升级。可建设多元主体加入的平台公司，原产权单元(或产权人)按原使用条件通过土地作价(入股)的形式加入更新革新，由平台公司作为项目实施主体，按计划要求推进老旧厂房更新，对设施、业态进行统筹利用和治理。

　　2.政府收储。凭据实施计划需要，涉及区域整体功效调整的，统一由政府收储，凭据计划用途重新进行土地资源配置，由新的使用权人凭据计划落实相应功效。可给予原产权单元(或产权人)异地置换相应指标。

　　(三)确定实施主体

　　单独产权单元(或产权人)的更新项目，原产权单元(或产权人)可作为实施主体，由原产权单元(或产权人)授权的运营主体也可作为实施主体。如产权关系庞大，凭据《中华人民共和国民法典》划定，经加入表决专有部门面积四分之三以上的业主且加入表决人数四分之三以上的业主同意后，可依法授权委托确定实施主体。市属国有企业老旧厂房更新革新的实施主体由市国资委确定，区属国有企业老旧厂房更新革新的实施主体由区政府确定。

　　(四)体例实施方案

　　由实施主体体例老旧厂房更新革新实施方案，明确更新规模、内容、方式、修建规模及使用功效、土地取得方式、建设计划、资金筹措方式、运营治理等内容。实施方案应征求相关权利人意见，由责任计划师提供专业指导与技术服务并出具书面意见。凭据项目更新后的使用功效，由相应的区行政主管部门牵头对实施方案进行审查，经区政府同意后实施。重点地域或重要项目实施更新涉及首都计划重大事项的，按法式请示陈诉。

　　(五)审批手续治理

　　1.不改变计划使用性质、不增加现状修建面积，对现状正当修建进行内外部装修、革新的，由实施主体向区住房城乡建设部门申请治理施工许可，无需治理计划审批手续。但重要大街、历史文化街区、市政府划定的特定地域的现有修建物外部装修，需向计划自然资源部门申请对外立面设计核发计划许可。涉及相关权利人的，实施主体应在开工前征求相关权利人意见。

　　2.不改变计划使用性质，涉及局部翻建、改建、扩建的，由实施主体向区生长革新部门申请治理存案手续，向区计划自然资源部门申请前期研究及治理建设工程计划许可、用地等手续，向区住房城乡建设部门申请治理施工许可手续；建设工程竣工后，向区住房城乡建设部门申请竣工联合验收。

　　3.改变计划使用性质的，按以下法式治理：

　　(1)实施主体将实施方案上报“多规合一”平台，区相关部门通过“多规合一”平台形成初审意见。其中，区工业主管部门应对换整后的功效业态提出指导和认定意见；区计划自然资源部门对换整后的修建使用功效、修建规模和风貌提出指导和认定意见；重要项目应通过区政府专题会进行审定，出具区政府专题聚会会议纪要后核发初审意见。

　　(2)实施主体凭据初审意见深化实施方案，区相关部门经“多规合一”平台研究后出具会商意见。

　　(3)实施主体凭据会商意见修改完善实施方案，经区政府同意后，向区相关部门申请治理存案、计划许可、用地、施工许可等手续。

　　(4)建设工程竣工后，实施主体向区住房城乡建设部门申请竣工联合验收。

　　4.老旧厂房更新革新属于低风险工程建设项目的，凭据本市低风险工程建设项目审批相关划定执行。

　　5.利用老旧厂房改建租赁型职工团体宿舍的，凭据《关于生长租赁型职工团体宿舍的意见(试行)》(京建法〔2018〕11号)执行。

　　6.老旧厂房更新革新施工图审查凭据《关于印发〈PA视讯市衡宇修建工程施工图多审合一实施细则(暂行)〉的通知》(市计划领土发〔2018〕158号)执行。

　　7.老旧厂房更新革新历程中涉及的建设工程消防设计审检验收事情，凭据《建设工程消防设计审检验收治理暂行划定》(住房和城乡建设部令第51号)及《PA视讯市既有修建革新工程消防设计指南(试行)》相关划定执行。

　　(六)工业构筑物革新利用

　　工业构筑物革新利用试点项目按以下流程治理：

　　1.体例方案。实施主体卖力体例工业构筑物革新利用方案，确定革新后使用功效，向区生长革新部门申请存案、向区计划自然资源部门申请对外立面设计和夜景照明方案进行审核后，深化设计事情。

　　2.施工图审核。实施主体依法依规体例施工图设计文件，委托第三方进行图纸联审并出具咨询意见，实施主体凭据咨询意见修改施工图设计文件。对于超泛起行修建物规范和尺度的，应组织专家对性能化设计方案进行审查，明确相关技术要求，并按要求进一步修改施工图设计文件。

　　3.企业允许。实施主体将工程建设允许书、施工图设计文件，相关咨询意见和技术要求等质料报送区住房城乡建设部门，申请治理施工见告单后，依法依规组织施工。

　　4.历程羁系。区住房城乡建设部门重点对消防和质量宁静进行羁系。

　　5.竣工验收。项目完工后，实施主体组织开展四方验收，委托第三方进行消防专项验收及格后，由区住房城乡建设部门出具消防专项验收完成通知单。

　　6.投入使用。实施主体持四方验收单、项目存案表、施工见告单和消防专项验收完成通知单申请治理相关经营证照后，革新构筑物投入使用。

　　(七)计划土地政策

　　1.修建规模。对于存量保留项目，要深入挖潜可再利用资源，勉励引导将现状低效空间直接转换使用功效，实现修建规模“零增长”下的内涵转换和功效提升。为解决宁静、环保、便利等问题，或凭据工业升级以及完善区域配套需求，可配建不凌驾地上总修建规模15%的配套服务设施，其设计方案需进行结构宁静论证，配套服务设施凭据主用途治理。对于增加的修建规模指标，可在保持区级修建规模总量稳定的前提下，由区政府统筹研究指标转移路径及措施。

　　2.供地方式。涉及改建、扩建或改变计划使用性质的更新项目，可按新的计划批准文件治理用地手续。其中，切合《划拨用地目录》的，可以划拨方式供地；不切合《划拨用地目录》的，可以协议方式治理用地手续，也可结合市场主体意愿，依法接纳租赁、先租后让、租让结合、作价出资(入股)等方式治理用地手续，但执法规则以及国有建设用地划拨决定书、有偿使用条约等明确应当收回土地使用权重新出让的除外。

　　代建公共服务设施用房并将产权移交政府所属部门或相关单元的部门，按划拨方式治理用地手续。

　　3.过渡期政策。利用老旧厂房生长5G、人工智能、大数据、工业互联网、物联网等新型基础设施，以及国家勉励和支持的新工业、新业态的，在切合控制性详细计划且不改变用田主体的条件下，由区投资或相关行业主管部门提供项目切合条件证明文件，由区计划自然资源部门出具允许临时变换修建使用功效以及实施革新建设的相关意见后，可在5年内实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策。过渡期从建设单元取得修建工程施工许可证之日起盘算；不需要治理修建工程施工许可证的，从计划自然资源部门出具意见之日起盘算。

　　区计划自然资源部门应当做好过渡期起算时点和时间跨度的存案治理，存案事情完成后，应将相关信息实时通知存量房产、土地资源使用方。过渡期满前90天，应当通知存量房产、土地资源使用方，了解其继续使用房产、土地资源的意愿并做好政策服务。过渡期满及涉及转让的，应按新用途、新权利类型治理相关用地手续。

　　4.土地价款缴纳。在切合计划、不改变用途的前提下，现有工业用地提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。老旧厂房用地性质调整需补缴土地价款的，可分期缴纳，首次缴纳比例不低于50%，分期缴纳的最恒久限不凌驾1年。土地价款全部缴清后，方可治理不动产挂号。

　　5.土地年租制。凭据市场主体意愿，接纳租赁方式治理用地手续的，土地租金实行年租制，年租金凭据有关地价评审规程审定。租赁期满后，可以续租，也可以协议方式治理用地手续。

　　6.作价出资(入股)。凭据市场主体意愿，由政府指定部门作为出资人代表，对已取得划拨建设用地使用权的土地，可以作价出资(入股)经营性服务设施。作价出资(入股)部门不加入企业经营运动，不肩负盈亏，确保土地资产保值。

　　7.老旧厂房更新革新历程中，在不改变实施方案确定的使用功效情况下，经营性服务设施已取得的建设用地使用权可依法进行转让或出租，也可以建设用地使用权及地上修建物、构筑物及其隶属设施所有权等进行抵押融资。建设用地使用权及地上修建物、构筑物及其隶属设施所有权转让、出租、抵押实现后，应保障原有经营运动连续稳定，确保土地用途不改变、利益相关人权益不受损。

　　以划拨方式取得的建设用地使用权(含地上修建物、构筑物及其隶属设施)出租，凭据本市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场有关划定收取政府土地收益。

　　(八)与相关政策的衔接

　　1.市管企业及其所属各级国有及国有控股企业对老旧厂房更新利用的，依照《关于印发〈关于增强市属国企土地治理和统筹利用的实施意见〉的通知》(京国资发〔2020〕4号)执行。

　　2.利用老旧厂房拓展文化空间的，依照《关于印发〈掩护利用老旧厂房拓展文化空间项目治理措施(试行)〉及试点项目清单的通知》(京文领办发〔2019〕5号)执行。

　　3.翻建、改建、扩建项目如涉及文物掩护单元掩护规模及建设控制地带的，须按文物执法规则的划定履行报批手续。

　　四、事情要求

　　(一)科学计划，有序推进

　　各区政府应依据城乡计划、本区工业功效定位和工业链生长需要，划定工业用地掩护红线，保留一定数量的工业用地。各区要对本区老旧厂房现状进行摸底视察，建设老旧厂房更新台账，结合落实街区控规，科学制定事情计划，有序推进老旧厂房更新事情。各区要明确老旧厂房革新利用业态准入尺度，建设老旧厂房革新利用项目审核评估机制，对老旧厂房革新利用要审慎严谨，在合理评估基础上，充实征求科技、工业等相关部门意见，优先用于生长切合首都功效定位的高精尖工业和现代制造业，防止房地产化。

　　(二)统筹协调，全程羁系

　　各区应建设事情机制，明确责任分工，协调相关部门，研究解决老旧厂房更新革新中遇到的问题。各区要建设老旧厂房更新革新项目前期审核、中期监视、后期评估、全程羁系的全生命周期治理模式，促进土地资源集约高效利用。

　　(三)创新方式，先行先试

　　勉励各区结合实际革新创新，斗胆实验，优先选取具有代表性的老旧厂房更新革新项目开展试点，缔造可复制、可推广的经验。各区要创新事情流程，优化审批法式，加速手续治理，积极探索老旧厂房更新的新模式。

PA视讯市计划和自然资源委员会　　　　

PA视讯市住房和城乡建设委员会　　　　

PA视讯市生长和革新委员会　　　　

PA视讯市财政局　　　　

2021年4月21日